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住宅コラム

新築は長期優良住宅にするべきか?メリット・デメリットから学ぶポイントをまとめ 

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長期優良住宅とは耐震性・耐火性・省エネ性に優れ、数世代に渡って暮らすことができると認定された住宅のことです。

つまり、国が定めた認定制度の基準をクリアした家と言い換えることができます

他の家とは違う“優れた家”のように感じますね。

 

長期優良住宅は、以下の項目を登録住宅性能評価機関および各自治体に申請し、条件がクリアされれば認定されます。

長期優良住宅の認定基準

劣化対策数世代にわたり、建物の構造躯体が使用できること
耐震性能大規模地震に対し、継続的に利用するための改修の容易化と、損傷レベルの低減を図る措置が講じられていること
維持管理のしやすさ内装や設備について、維持管理を容易にできること
省エネルギー性必要な省エネルギー性能が確保されていること
可変性将来の間取りの変更等に応じられる措置がされていること
バリアフリー性将来のバリアフリー改修に必要なスペースが確保されていること
居住環境地域の居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること
住居環境良好な居住水準(一戸建て住宅75㎡以上)の確保がされていること
維持保全 定期的な点検等に関する計画が策定されていること

→ 詳しくは国土交通省HP

 

では、これらの条件をクリアして長期優良住宅に認定されるとどのようなメリットがあるのでしょうか。

申請には高額な費用が掛かりますが、その反面、税金や住宅ローンで優遇を受けるこができるため総合的に判断する必要があります。

実は大手ハウスメーカーでは長期優良住宅を推奨されることが多く、ローコストメーカーや工務店ではそこまで推奨されることがないのも長期優良住宅の特徴のひとつです。

大手ハウスメーカーに利益がある制度なの?

と直感的に感じるかもしれませんが、決してそんなことはありません。

 

この記事では、長期優良住宅とは何か?メリット・デメリットについて分かりやすく解説したいと思います。

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長期優良住宅のメリットを知ろう!

長期優良住宅の認定基準を満たした住宅はいくつかのメリットがあります。

メリット

  • 住宅ローン減税の拡充
  • 税金の優遇(登録免許税、固定資産税等)
  • 登録免許税の軽減
  • 住宅ローン金利の優遇

その名の通り、長期に渡って優良な住宅であるのは言うまでもありませんが、長期優良住宅は主に金銭面で優遇されているという特徴があります。

将来的な家の資産価値の点でのプラス効果も期待できますが、住宅ローン減税や登録免許税・固定資産税などの軽減効果が大きく

実際に家を建ててから支払い続ける税金が一般住宅よりお得なんです。

と理解しておくと分かりやすいかと思います。

まずは税金面の優遇についてざっくり見ていきましょう。

 

住宅ローン控除額が一般住宅よりお得

住宅ローン控除とは住宅ローンを借りて家を購入した場合、年末時のローン残高の1%が所得税から控除され、確定申告で現金が戻ってくる制度のことです。

控除期間は10年間ですが、最大控除額が一般住宅と異なります。

  • 一般住宅 → 400万円
  • 長期優良住宅 → 500万円

これだけ見ると100万円もお得!と感じてしまうかもしれませんが、これはあくまでも控除額です。

長期優良住宅を建てたからと言って500万円の控除を受けられるわけではありません。

高収入かつ4,000万円以上の住宅ローンを借りた方にとって節税効果が高いとされています。

一般的な住宅においては、住宅ローン控除はそこまで効果がないと考えてよいでしょう。

 

住宅ローン減税についてはコチラの記事で詳しく解説していますので、これから新築を検討している方は目を通しておくことをオススメします。

参考記事
住宅ローン減税とは??どのような制度で何がお得なのか具体例を用いて分かりやすく解説!

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固定資産税の減額期間が5→7年に延長

固定資産税とは、土地と建物に対して毎年課税される税金のことで、毎年1月1日時点での所有者に対して自動的に課税されます。

一般住宅、長期優良住宅のどちらも減税措置がありますが、異なるのは減税期間です。

  • 一般住宅 → 5年間は1/2に減額
  • 長期優良住宅 → 7年間は1/2に減額

新築一戸建て35坪の場合だと年間に支払う固定資産税は10〜15万円程度ですので、2年間延長される長期優良住宅の場合、5〜7万円 ✕ 2年間 = 10〜15万円 程度がお得になると考えて良いでしょう。ただし、この金額は地域(土地の価値など)によって異なりますので、詳しくはその土地に詳しいメーカー担当者に確認する必要がありますね。

固定資産税は不動産を所有すると毎年課税されますし、決して安い金額でもありません。知らないでは済まされない税金ですので必ず覚えておきましょう。

参考記事
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不動産取得税の控除額が一般住宅よりお得

不動産取得税とは、土地や建物を買った時にかかる税金のことで課税は購入時の一回のみです。

軽減措置を受けることで数十万円の税金が1万円程度にまで下がるので、軽減を受けるための申告する必要があります。申告先は都道府県の税事務所になりますが、不動産会社やメーカー担当者が教えてくれるので忘れずに申告しましょう。

この不動産取得税も一般住宅と長期優良住宅では控除額が異なります。

  • 一般住宅 → 1,200万円の控除
  • 長期優良住宅 → 1,300万円の控除

この100万円の違いは、実際に支払う額の差は数千円程度の違いですのでそこまで大きな影響はありません。

 

登録免許税の軽減

登録免許税とは、土地や建物を買った人の所有権を登記する際に登記手続きで課税される税金のことです。所有権の移転登記・保存登記において「○○日からこの不動産の所有者は私です」と対外的に示す大切な登録事項のひとつ。

この登録免許税は住宅ローンを借りるときにも課税され、基本的には土地や建物の引き渡しと同時に行われるのが原則となっています。

長期優良住宅の場合、この登録免許税も軽減されます。軽減税率は0.1%で、一般的な住宅であれば1〜2万円程度の減額になる程度です。

登記手続きは各ハウスメーカーや工務店で紹介してもらえる司法書士によって行われるのが通常で、代行費用は5万~10万円前後が一般的です。登録免許税の軽減がきちんと受けられるかどうかを、司法書士に確認しておくとよいでしょう。

 

【フラット35】住宅ローンが低金利で借りられる

【フラット35】で住宅ローンを組む場合、長期優良住宅はより金利の低い【フラット35】Sが適用可能となります。

フラット35は長期固定金利なので、金利上昇のリスクを避けたい人にはオススメの住宅ローンです。(※団信保険料は別途必要)

【フラット35】Sには「金利Aプラン」と「金利Bプラン」があり、長期優良住宅は10年間 0.25%金利が引き下げられる金利Aプランが適用されます。

仮に3,000万円を借り入れた場合、0.25%の金利が引き下げられると毎月の返済額が4,000円程度も安くなります。

ただし、【フラット35】Sの「金利Aプラン」を適用させる条件はいくつかあり、長期優良住宅でなくとも耐震等級3を満たしているなどの条件をクリアしていれば一般住宅でも適用可能となっています。

ですので、住宅ローンに関しては一般住宅と比較すること無く、長期優良住宅にしてフラット35を借りるなら必然的に金利が安くなるということを覚えておけば良いでしょう。

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→ 詳しくはフラット35S 公式サイト

 

このように長期優良住宅にすると金銭面で数多くの優遇があることが分かったかと思います。

ただ、長期優良住宅はタダで申請できるものではありません。

この点が長期優良住宅の一番のポイントです。

 

長期優良住宅の申請は?費用は?

長期優良住宅の申請書類は膨大で80ページ近くの書類を提出します。

申請はハウスメーカーや司法書士が行ってくれるため、自分で何かすることはほとんどありませんが、ほぼすべてを代行してもらうこともあり10〜30万円程度の費用が掛かるのが一般的です。

建築申請書類や住宅性能表示(※後述)も同時に申請しますので、自分で作成するのはほぼ不可能です。

 

住宅性能表示も同時申請します

住宅性能表示とは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に定められたもので、家の外観からは分かりにくい10の分野を等級評価したものになります。

①設計、②建築・完成の2段階をそれぞれ10の分野を等級評価することで家の性能の高さを証明するというものになります。(※上記画像)

メリット・デメリットに関わらず、建築中の施工段階の検査を受けることで数十年後のリフォームで役立つ大切な情報を残すことができるため、性能表示項目はとても重要な書類になります。

 

この住宅性能表示は、評価項目が長期優良住宅の認定基準項目と重複しているものも数多くあり、提出書類も兼用できることから合わせて申請するのが一般的です。もちろん難しい諸手続きはハウスメーカーの担当者が行ってくれるので安心してください。

ただし、住宅性能評価を受けるためには別途料金がかかり、地域や住宅メーカーによって異なりますが30〜50万円程度の費用が発生します。

 

つまり、長期優良住宅と性能表示の申請費用が住宅ローン減税の控除額よりも高くなってしまっては、長期優良住宅にするメリットはほどんとありません。

 

この申請費用が長期優良住宅にするかしないかを決める最も悩ましいポイントですね。

では、長期優良住宅のデメリット面を見ていきたいと思います。

 

長期優良住宅のデメリット

収入によっては税金の優遇の恩恵が少ない

これまで長期優良住宅のメリットとして「住宅ローン控除、不動産取得税の減税、登録免許税の減税、固定資産税の減税」などがあることをお伝えしてきましたが、低年収であったり、住宅ローン額を借り入れ額が低かった場合、それらの恩恵を受けることができません。

申請するのにかかった費用が戻ってくるのか?プラスになるのか?という判断をしっかりと考えなくてはなりません。

 

維持保全記録、申請や点検など手間がかかる

長期優良住宅は建物が完成した後も、10年ごとに点検を継続し、必要に応じた修繕工事を行う義務が生じます。その記録をしっかりと作成保存する維持保全記録の義務が生じます。

メンテナンスを行うのは当たり前のことですが、「今回はこの修繕はやらなくていいか」という判断を勝手にすることはできません。

つまり修繕は任意ではなく義務になります。

ただ長期優良住宅としての家を維持することは、同時に家の価値を維持することにも繋がるので、すべてが手間のかかって面倒なものと考えるのはよくありません。

 

建物の固定資産税が上がる

決して大きな額の差ではありませんが、長期優良住宅は家としての価値が高くなります。

よって毎年下がる固定資産税の税額がなかなか下がらない傾向にあります。

参考記事
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さいごに:長期優良住宅は総合的な判断が必要です

建物の質が良く、税金面で優遇を受けられ、継続的なメンテナンスが義務付けられた長期優良住宅。

この記事を読んだ方のほどんどは、『長期優良住宅 = 金銭面のメリット・デメリット』と考えるのではないでしょうか。

しかし、長期優良住宅は一般住宅よりも厳しい基準に従って作られ、長期に渡って住み続けるための住宅部材と継続的なメンテナンスが組み込まれた建物です。

つまり、“国からのお墨付き”を貰えるレベルの優れた住宅であるという一面を忘れてはなりません。

 

家づくりは建てて終わりではありません。

住み始めてから定期的なメンテナンスを行うことで、数十年後もトラブル無く住み続けられる家を維持することが最もコストパフォーマンスに優れた家と言い換えることもできます。

もちろん、将来的に住宅が資産として高く売れる可能性もあります。

初期費用がかかったとしても、その他のメリットがあると判断できれば積極的に長期優良住宅の認定を受けたほうが良いでしょう。

逆に、ローコストメーカーや中小工務店でも、長期優良住宅に相当する仕様・グレードにできるのも事実ですので、費用を払ってまで認定してもらう必要はないと判断すれば申請しなくてよいでしょう。

長期優良住宅の家を建てるなら、メリットだけでなくデメリットを良く理解した上で総合的な判断をすることが大切です。

 

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