注文住宅は高額であるため、契約には多くの方が慎重になりますが、じっくり比較・検討して契約をしたにも関わらず、打ち合わせを重ねるなかで不信感や不満が募って、契約を解除したくなることもあるでしょう。
注文住宅の契約解除において気になるのが、違約金の金額と手付金返却の有無です。
契約解除のタイミングが遅ければ遅いほど施主側が損をしたり、「仮契約」と「本契約（建築請負契約）」のどちらの段階かによって違約金・手付金の取り扱い方も異なります。
この記事では、住宅メーカーと仮契約を結んでから工事着工に至るまでに、各タイミングごとに契約解除をするパターンをご紹介します。
注文住宅を契約解除した際の費用について詳しく解説します。
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１．仮契約～本契約までの契約解除
仮契約は初期プランや見積もりを確認した後、本契約を前提として締結する契約です。
仮契約は法で定められているものではないので、原則的に違約金などは発生しません。
よって契約解除も正式に行う必要は無く、担当者に契約を解除したい意向を伝えれば完了します。
施主側が行わなければいけない手続きもありませんので、この時点での契約解除は最も容易だといえるでしょう。
だたし手付金は返却されないケースが多い
本契約を締結する前の契約解除では、仮契約時に支払った手付金（申込金）は返却されないケースがほとんどです。
この手付金返却を諦める代わりに契約を解除することを「手付け解除」といいます。
手付金は多くの場合10万円前後、高いと100万円ほどです。（住宅メーカーによって異なる）
契約解除のタイミングとしては早い方なので、その高額な費用が戻ってこないのはとても残念に感じますが、メーカー側も仮契約までに時間と人員を割いて図面や見積もりを作っているため、仕方がない部分でもあります。
ただし「仮契約前に聞いていた話と全然違った」「仮契約後に担当者の対応がガラッと変わった」など、契約解除の原因が明らかに販売者側にある場合、手付金の返却を見込めるかもしれません。
だとしても基本的には仮契約時の契約書に則って判断がされるので、契約解除におけるリスクを減らしたいなら、仮契約時の書類が販売者側に有利になっていないかをチェックしましょう。
２．本契約～着工まででの契約解除
本契約前は施主とメーカーだけのやり取りですが、本契約後は施工業者の段取りや材料の手配など多方面を巻き込んで進んでいきます。
よって本契約～着工前での契約解除は、本契約後すぐに解除する場合と着工間際で解除するタイミングで施主の負担額が大きく異なるのです。
まず本契約後すぐに契約を解除する場合ですが、多くのケースで工事着手金は返却されません。
また仮契約時の手付金は戻らない＋請負契約書に記載された違約金を支払う必要があります。
一般的に違約金は建築費の10％ほどです。
メーカーによってはタイミングごとに細かく金額を定めている場合もあるので、契約解除時はまず請負契約書を確認してみてください。
ただし、本契約後の契約解除に関しても原因がメーカー側にある場合は、程度にもよりますが違約金を支払わず手付金・着手金も返却してもらえるかもしれません。そうした場合、本契約は国土交通省が建設業法で定めたものなので弁護士を雇うことも検討しましょう。
発注済みの建材費・下請け企業との違約金を支払う可能性もアリ
本契約締結から少し日数が経っている場合、現場自体は進んでいなかったとしても必要な建材は発注済みである可能性があります。
またメーカーと下請け業者が契約していた場合、予定していた工事が中止になることによって、違約金が発生するケースがあるでしょう。
その場合、施主はその分も損害金として補填しなければなりません。
損害金の額はタイミングごとに変わりますが、最大で建築費の15％ほど必要となります。
また打ち合わせで特殊な工法や特注の建材を希望していた場合、別の建売物件などに回すこともできなくなるため、保管や返品といった迷惑料も含めてさらに高額になるかもしれません。
本契約後の契約解除はできるだけ早く行うべきなので、意志が固まったらすぐに担当者へ連絡をしましょう。
【注意：担当者への伝え方】契約解除を先に伝えるのはNG
本契約後の契約解除はできるだけ早く連絡するのがベストだと解説しましたが、担当者へ伝える際に注意すべきポイントがあります。
それは契約解除の意志を伝える前に、現状の進捗状況を確認することです。
たとえば契約解除をしたい旨を先に伝えると、担当者は「どこまで進んでいるか一旦確認しますね」と言います。
担当者は状況を確認しつつストップをかけるのですが、施主への報告では進捗状況を正確に伝えない可能性があるのです。
ここで万が一、建材の発注が済んでいるといった扱いにされると、その分の費用を支払わなければなりません。
そういった事態を防ぐために、契約解除を伝えるよりも先に進捗状況を確認するのです。メーカー側に落ち度がない契約解除の場合はとくに起こり得るので、注意しましょう。
３．着工後の契約解除
着工して現場が進んでいる最中の契約解除ですが、手付金も戻らず違約金（損害金）も発生する可能性が高いです。
そして契約解除時点までにかかった人件費や建材費を含む建築費も請求されます。
まとめると、下記の費用が発生もしくは返却されないということです。
- 仮契約時の手付金や本契約後の着手金
- 契約書によって定められた違約金（損害金）
- 契約解除時点でかかっている建築費合計
着工後の契約解除は、施主・メーカー共に大きな負担がかかるため本来避けるべきですが、工事が進むなかでメーカー側の重大な欠陥を発見したなど、やむを得ない場合もあります。
問題の程度によっては第三者機関や弁護士の介入も必要になります。
契約解除をする時のチェック：「クーリングオフ」と「ローン特約」
注文住宅の契約解除では、「クーリングオフ」と「ローン特約」の2つが適用できないかをチェックしましょう。
- クーリングオフとは、いったん契約の申し込みや締結をした場合でも、一定の期間であれば無条件で契約の申し込みを撤回・解除ができる制度
- ローン特約とは、住宅ローンの審査がおりなかった際に売買契約を白紙にできる措置制度
それぞれについて、以下より詳しく解説します。
注文住宅の契約もクーリングオフが有効
通販などでお馴染みのクーリングオフですが、注文住宅の契約においても適用できる場合があります。
以下のケースを満たしていればクーリングオフできる可能性が高いので、一度確認してみましょう。
- 契約後の書面を受け取ってから8日以内である
- 契約するために企業へ訪れていない
- 契約するために担当者を呼びつけていない
1番に関しては単純に、クーリングオフで定められた期間内であるかどうかの確認です。
正確には契約後の書面が手元に届いてから8日でなく、クーリングオフに関する書面を貰ってから8日なのですが、契約後の書面とクーリングオフに関する書面は基本的に同じタイミングで交付されるため、このように記載しています。
万が一、クーリングオフに関して一切説明されていないという場合は、書類交付から8日以上経っていてもクーリングオフできるかもしれませんので、消費者センターに相談してみましょう。
そして2番・3番に関しては、契約時に適切な判断ができていたかの確認です。
クーリングオフを適用するためには、「本当は契約するつもりがなかった」ということを証明しなければなりません。
考え方としては、以下のとおりです。
契約の意思があったとみなされる場合 | 契約の意思が無かったとみなされる場合 |
・新築を検討しているから営業の人を自宅に呼んだ ・家の購入を検討していてハウスメーカーに足を運んだ | ・住宅の営業が突然訪問してきた ・偶然立ち寄ったオープンハウスで強い営業を受けた（※） |
※こちらから訪れたという形式であるため、難しい場合もあります。
上記要件を満たしていれば、クーリングオフができるかもしれません。
クーリングオフが適用できれば、違約金などが発生せずに無条件で契約を解除できるので、注文住宅の契約解除では条件を満たしているかどうかを真っ先に確認しましょう。
ローン特約が適用できるかどうかも確認
金銭面で都合が付かなくなって契約解除をする際は、ローン特約が適用できるかも確認しましょう。
ローン特約とは、住宅ローンの審査がおりなかった際に売買契約を白紙にできる措置です。
契約解除のために用意されたものではありませんが、違約金などが発生せず手付金も全て返却されるため、適用できるならそれに越したことはありません。
建設工事請負契約書に記載されたローン特約の期限を確認し、期限内かつ実際にローン審査が一部もしくは全額おりなかった場合は、ローン特約を利用して契約を解除しましょう。
契約解除には手間もお金もかかる！依頼先は慎重に選ぼう
注文住宅の契約解除におけるトラブルは多いです。実際に公益社団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センターには、新築の契約解除におけるトラブルについて数多くの相談が寄せられています。
契約解除には手間も費用もかかるので、できるのなら最初から間違いのない企業へ相談をしたいところです。
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