夢のマイホームを建てたいと思った時、まず最初に必要になるのが土地の確保。
すでに土地をお持ちの方や実家の敷地を使う方もいますが、ほとんどの方は土地の購入から計画をスタートします。
土地は都心部に近ければ近いほど価格は上昇するので、なかなか希望エリアに手が出せないと考えている方も多いと思います。
だからと言って安易に安い土地に手を出すのもキケンですし、建物を安く抑えれば土地は高くてもいいという考えて購入するのもオススメではありません。
土地と建物の価格はバランスが大切です。
建売住宅を例に挙げると、物件価格の内訳は土地が6～7割、建物が3～4割で構成されるのが一般的です。
例：建売住宅、総額4,000万円の内訳
- 土地 60～70% 約2,400～2,800万円
- 建物 30～40% 約1,200～1,600万円
立地条件によってこの割合は大きく異なる場合がありますが、一般的な数字を見ても総額の半分以上を土地価格が占めているというのが現実です。
- 土地＝高い
- 土地探し＝難しい
そう考える方がほとんどでしょうが、過度に難しいと考える必要はありません。
どのように土地探しをスタートさせ、理想的な土地を適正価格で手に入れて家を建てるのかを知ることで、土地探しをスムーズに進めることができます。
土地探しをスタートするにはいくつかの方法があり、どれ１つとして正解がありません。
つまり
ということで、この記事では「土地探しのはじめ方」の方法をパターン別に見ていきたいと思います！
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土地探しのはじめ方
土地探しの代表的なパターンを４つ紹介しますので、ご自身に適した方法を考えてみてください。
不動産業者を直接訪ねる
不動産業者は“土地売買のプロ”ですので沢山の情報を持っていますが、”不動産業者にとっての良い土地”と“買い手にとっての良い土地”が一致するとは限りません。
この点はしっかりと吟味する必要があります。
- 不動産業者にとって良い土地＝価格の高い土地
- 買い手にとっての良い土地＝予算内の土地
これは土地価格が高い方が仲介手数料が多く入るので、不動産業者にとってメリットが多いのは言うまでもありません。
また、価格が高い土地というのは立地条件、日当たり、環境を含めて良い家を建てやすいので、販売という点から見ても営業トークしやすいのです。
しかし、買い手側から見れば「総予算に収まる土地価格」でなければ意味がありません。
そのためには、できるだけ建物にも詳しい経験豊富な業者を選び、親身に買い手側の都合を考慮してくれる担当者を見つける必要があります。
住宅メーカーを通して土地を探す
住宅展示場などのモデルルームに足を運び、住宅メーカーが抱える土地を探してもらうという方法です。
住宅メーカーの担当者も土地に関しては不動産業者から情報を収集しますが、不動産業者から直接土地を購入するのと大きく違うのは、“土地を買ってもらうことよりも、その土地で家を建ててくれること”を望んでいるという点。
つまりその土地で家を建ててもらえるのに都合がよい土地か、という目線になります。
ですので住宅メーカーの担当者からすれば、好条件・高価格な土地よりも、低価格な土地でできるだけ高額な家を建ててもらえることを理想とします。
メリットは不動産業者に直接依頼するよりも楽であるという点。
ネットで依頼して探してもらう
これは「ネットで土地探し≠自分で探す」という意味ではなく、土地探しを提案してくれるサイトを利用するという方法です。
ネットには膨大な情報があるので、くまなく土地を探してもらえるというメリットがあります。このようなサイトは数多くありませんが、住宅プラン、複数社の設計図、土地探し、などを一度に提案してもらえるタウンライフなどが有名です。
ネット上で土地探しをスタートできるので、お忙しい方や週末に時間が取れない方はオススメです。
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住宅相談窓口などで相談する
近年増えつつある、住宅相談窓口センターを利用して土地探しを提案してもらうという方法もあります。
住宅相談窓口というのは、不動産業者や住宅メーカーを第三者の立場で中立公平に見ているので、情報に偏りがないという特徴があります。
理想的な土地探しから家づくりまでを完全無料でサポートしてくれるので、土地探しで困っている方や、なかなか理想的な土地が見つからない方などは一度相談してみると良いと思います。
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土地を探す際に重要な5つのポイント
土地は安くて広ければどこでもよいというわけではありません。
土地選びで意識すべき5つのポイントを紹介します。
① 建築費用を意識した予算をとる
戸建て住宅は本体の建築費として、最低でも1,000～1,500万円ほどかかります。一般的な35坪程度の建物をハウスメーカーで建てる場合は2,000万円以上するのが相場です。
土地を購入するための予算は、後々必要となるその建築費を差し引いて用意しなければなりません。
以下の表で、エリアごとの土地購入にかかる相場を紹介します。
| エリア | 価格（30坪の場合） |
| 東京（関東） | 1,000～2億4000万円 |
| 大阪（関西） | 2,000～6,000万円 |
| 北海道 | 200～3,000万円 |
| 青森（東北） | 200～400万円 |
| 山梨（甲信越・北陸） | 200～350万円 |
| 愛知（東海） | 200～5,000万円 |
| 岡山（中国） | 200～600万円 |
| 愛媛（四国） | 300～600万円 |
| 沖縄（九州・沖縄） | 300～2,000万円 |
参考サイト：https://suumo.jp/tochi/soba/
地域ごとに土地の相場は大きく異なりますが、30坪の場合どれだけ安い土地を選ぼうと200万円が必要となります。
また同県内でも繁華街・観光地に近いかどうかで価格に差が出るため、土地を購入する際は大まかな相場確認だけでなく、細かいエリアごとの価格調査を行いましょう。
② 必要な広さが確保できるか確認する
車がある場合は車庫が必要ですし、庭が欲しい場合はその分のスペースが必要となります。
そのように、必要な広さが確保できるかという点も、土地探しでは重要なポイントです。
以下の表で、状況別に必要な土地の広さを紹介します。
| 状況 | 土地の広さ（2階建ての場合） |
| 夫婦＋子供2人の暮らし | 60～70㎡ |
| ＋駐車スペースが必要 | 15㎡ |
| ＋庭が欲しい | 10～20㎡ |
| ＋前面道路から住宅を隠したい | 5～10㎡ |
基本的に大人2人・子供2人の4人家族ならば、100㎡程度の土地で十分です。
ただ、地域ごとに定められた建ぺい率や容積率によって広さの取り方は変わるので、ご自身の状況と共に用途地域も確認しておきましょう。
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③ 立地と周辺環境を調査する
治安が良い、駅から近いなどの立地環境の良さは、生活するうえで重要です。
2020年4月に住宅金融支援機構が行った調査では、公共交通機関へのアクセスが最も重視されていますが、人によって理想的な立地環境は異なります。
以下より、状況別で重視すべき立地環境のポイントを表で紹介します。
| 状況 | 重視すべきポイント |
| 基本的なポイント |
|
| 車通勤である・車を持っている |
|
| 子供がいる・女性が多い・両親と同居 |
|
| 静かに暮らしたい |
|
| 安全に暮らしたい |
|
④ 土地の制限を知る
全ての土地は、エリアごとに定められた「用途地域」という大枠の中に存在しています。
用途地域ごとに建ぺい率や容積率、高さ制限などが定められているため、知らずに選ぶと理想の住宅を建てられない可能性もあるでしょう。
ただ、用途地域ごとの制限まで気にして土地を探すのは、素人にはとてもハードルが高いことです。上記イラストの青い住宅のように、用途地域を跨いで計算方法が難しくなっている場合もあるため、ここに関してはプロの領分だといえます。
土地探しをするうえで、「そういった縛りもある」程度に覚えておきましょう。
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⑤ 土地の過去・地盤状況について確認する
価格・広さ・立地、全てが理想的な土地があった場合は、最後に土地の過去や地盤の状況を確認しましょう。
お目当ての土地が過去に浸水被害や土壌汚染にあっていると、住宅の安全性に悪影響を及ぼします。
法務局で土地の履歴を調査したり、昔の地図を見て工場跡地でないか確認したりして、土地の過去を見ておきましょう。
そして地盤の状況ですが、基本的には建築を行う前提での地盤調査で確認を行います。
よって「そこに住むことが確定した」というタイミングまで地盤の状況は分からないのですが、地盤調査会社であるジャパンホームシールド株式会社が配信する【地盤サポートマップ】を利用することで、大まかな地盤状況を事前に調べることができます。
もちろん、実際に地盤調査を行ってみると改良工事が必要となる場合もありますので、その際は地盤改良を行いましょう。
土地を安く手に入れるためには？
土地の表示価格というのは交渉の余地がないように思えますが、実はそうとは限りません。
一般的に土地の購入は「売り主」がいて「不動産業者」が仲介して「買い主」に渡ります。
この場合、「買い主」は「不動産業者」に仲介手数料を支払うことになります。
ところが「売り主」が「住宅メーカー」というケースがあります。
例えば、大きな住宅分譲地を造成し住宅メーカーが「売り主」となるケースです。
この場合は「不動産業者」が関わらず、「売り主（住宅メーカー）」か「買い主」に直接売ることになるので仲介手数料を支払う必要はありません。
大きな分譲地の売れ残り数戸は「売り主（住宅メーカー）」としても早く売りたいので、値引き交渉できる可能性が非常に高いです。おそらく売れ残っている時点で価格は下がっていますが、さらに交渉の余地があることがります。
他にも、不動産広告やチラシなどに掲載されている土地というのは“売れ残り”である可能性が高い場合があります。なぜなら人気の土地というのは広告を出す前に売れてしまっているからです。
価格が下がっている土地などの情報は、不動産業者、住宅メーカー、土地提案サイト、住宅相談窓口などは必ず情報として所有しています。
詳細を知るためには、自分から動いてみるしかありません。
理想的な土地探しは、ちょっとだけでも自分で行動してみることで、思わぬ土地が見つかったり、土地に対する考え方も変わってくるものです。
と思っていたのが、
など、最初と土地と家に対する考え方も変わってくる場合が多々あります。
土地の最大の不安点は、なんといってもその“価格”ですよね。
じっくり土地探しを始めるなら、まずはネットで情報を手に入れ、自宅でじっくりと検討してから行動してみると失敗するリスクを軽減することができます。
土地と建物のバランスをしっかりと考えて、理想的な土地を探してみてください。
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