この土地を買うのはOK？土地や建売分譲地を下見するときのポイント

希望するエリアで土地を下見する時に大事なポイントをご紹介します。

おそらく皆さんが思っているより確認するべき項目が多数あります。

多くの方は街の雰囲気や環境・日当たりなどで、理想の家が建てられるかどうかで判断してしまいがちですが、それだけで土地の購入を決めることは絶対に禁物です。

もちろん土地だけでなく建売の分譲地でも同じことが言えますね。

そのエリアに長く住んでいて「土地勘があるから大丈夫」と思っていても・・・

このように土地は知っているようで知らないことが多々あります。

この記事では「土地を下見する時の必須チェックポイント」をまとめますので、理想の家を買うために必要な土地について考え直してみましょう！

土地を購入（譲渡）するパターンは、大きく分けて以下が想定されますが、いずれの方も対象となるよう記事を制作しております。

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まずは土地面積、建ぺい率を再確認しよう

土地には必ず「建ぺい率」という敷地面積に対して建物を建てられる割合が決められおり、「建ぺい率」は都市計画法の「用途地域」によって定められています。

駅前などの人が集まる施設・建物があるエリアでは建ぺい率が高く、低層住宅エリアなどいわゆる閑静な住宅街エリアでは建ぺい率が低いのが一般的です。

つまり、閑静なエリアでは土地に対して30～40%程度しか建物を建てられないのが一般的です。

えっ！？

安心してください、40%あれば立派な家が建てられますよ。

建ぺい率40%の建物／土地のイメージはこれくらいです。

※建ぺい率を理解するための「建坪（たてつぼ）」に関してはこちらの記事を参考にしてください。これで必ず理解できます。

土地の下見や見学に行く場合、ある程度の土地情報を元に行くことになるので土地面積と建ぺい率は分かっていると思いますが、同じサイズ感の隣家があればイメージしやすいかと思います。

隣家をチェックしてみましょう。建ぺい率が40％でも家は思った以上に大きく見えるものです。

その他、地域ごとの規制や指定されている事柄もあるので注意が必要です。

これらは「用途地域」と呼ばれる規制によりますが、ハウスメーカー、住宅ビルダー、工務店の営業マンであれば販売する土地の把握しているので担当スタッフに確認しておきましょう。

質問にしっかりと応えられる担当者であれば、土地購入への安心感にも繋がりますよね。

周囲環境は１日に２回以上（昼夜）確認しよう

土地の下見で重要なのは １日に２回以上確認することです。

• 昼間に日当たりの確認
• 夜間に安全性の確認

この２点は必須項目です。

昼と夜に確認すべき項目は以下になります。

日当たり（南東の確認）

日当たりで重要な「南向き・東向き」の方角はスマホアプリ（コンパスなど）で確認できるので、事前に扱えるようにしておきましょう。

太陽は東から昇り、西へ沈みます。朝日を感じる朝食を取りたければ南東にダイニングを作り、夕日で眩しくなる西側には大きな窓を作らないなど、方角から家の間取りをイメージしてみることも大事です。

また周辺の建築物による影の影響（主に南向きに大きな建物がないか）も考慮したいところです。

自宅近辺の交通量・街灯の確認

交通量は早朝、夕方にチェックできれば理想的ですがなかなか難しいですが可能な限り調べておきましょう。

交通量が多いエリアでは小さなお子様は特に注意が必要で、子供が成長して小中学生になれば、習い事・塾・クラブ活動など１人で行動する機会も多々あります。

日中は交通量が少ないと感じても、実は国道など幹線道路への抜け道で早朝の車通りが激しいという場合もあります。

また「時間帯一方通行」だったりする場合、小中高校生の通学経路として利用され、早朝と夕方は多くの人通りがあります。

夜間は働く女性や子供安心して歩けるよう、街灯が整備されているかの確認も必要です。

街灯は家の近所だけでなく、駅までの通り道やバス停までの道も確認しておきましょう。

ゴミ捨て場で治安が見える

午前中に下見に行けるなら、近所のゴミ捨て場の確認もしておきましょう。

ゴミ捨て場は地域の治安をそのまま見ることができます。

ゴミ出し設備がしっかり整っていたり、カラス除けネットがきちんとされているエリアであれば問題ないですが、ゴミ回収日と違うゴミが多々あったり、ゴミが散乱しているなら非常識な住人が近所に住んでいる可能性が高いです。

ゴミ捨て場のチェックは、その土地で気持ちよく生活できるかどうかを判断する基準にもなります。

土地の高低差を確認しよう

土地の高低差は慎重に調べるべき項目です。

街の主要エリア（駅、繁華街など）に対しての高低差は、普段の暮らしに負担が出てくることはもちろんですが、老後の暮らしにも大きく影響します。

景観が良いことを理由に、あまりにも傾斜が厳しいエリアでの土地購入はしっかりと考慮する必要があります。

また、近隣に崖などがある場合、土留め対策や補強工事がされているかの確認が必要です。

集中豪雨や地震によって崖崩れの危険性も出てきますので、まずは目視で周辺の状況を把握しておくべきでしょう。

がけ条例や土砂災害防止法等、高低差によっては法令上の制限が適用されるエリアか確認しましょう。

逆に土地が低い場合は水害対策の確認が必要です。

天井川（※1）がある場合、集中豪雨での氾濫の危険性が高まります。

こうした情報は国土地理院が出しているハザードマップより確認が可能です。

ハザードマップは土地を買う前に必ず確認すべきサイトです。

交通アクセスの確認をしよう

土地を決める最も重要なポイントが通勤の交通アクセスでしょう。

通勤にどれくらいから時間がかかるかで、家族と過ごす時間や育児のための時間が大きく変わってきます。

最寄り駅までの距離、車なら幹線道路や高速道路までの距離が気になるところかと思います。

「基本は車生活だから電車は問題ない」というのは親だけの話で、子供の将来的な移動手段や、さまざまな事情で車が使えなくなる場合のことも想定しておくべきです。

車と交通量

購入予定の土地から、国道など幹線道路までの距離感が分かったら、平日・休日・時間帯によって大きく異なる道路事情を確認しましょう。

Google Mapを活用することでかなり精度の高い交通情報を算出することも可能です。

※Google Mapでは指定した場所までの経路を時間別・交通手段別に検索することが可能です。

住宅密集地帯であれば、子供の学校や習い事等の送り迎えで駐車場がなかったり、道幅が狭いことからいつも大回りで送迎をしているという方も多くいます。

こうした小さなストレスはいずれ大きな負担となるので、あらかじめ調べておくと良いでしょう。

 公共交通機関（電車、バス等）

最寄り駅やバス停までの距離は事前に調べると思いますが、実際に自分で歩いたり、公共交通機関を利用してみるのも良いでしょう。

駅まで自転車通勤をされるなら、駐輪場も確認しておくとなお良いです。

周囲の施設を確認しよう

生活に関わるスーパーや学校、病院施設の確認は必ず行いましょう。

GoogleMapなどを活用して近隣施設への距離感を確かめることも大事ですが、実際に動けるなら自分の足で見に行ったほうがベターです。

スーパーがあることは知っていたけど、駐車場が小さすぎて毎日の買い物が大変・・・という方もいらっしゃいます。

生活関連施設（買い物）

• スーパーマーケット
• コンビニエンスストア
• ドラッグストアなど

商店街やショッピングモールなど、生活に関わる商品の購入ができる施設が移動できる距離にあるかどうか調べておきましょう。

主に車で移動する方は駐車場の有無、広さなども見ておくと良いでしょう。

公共施設

• 警察、消防
• 病院、クリニックなど
• 市（区）役所、公園、公民館施設など

警察や消防は近いと安心感がありますが、あまりにも近すぎるとサイレン音が気になります。

病院やクリニックは、都市部であれば問題ないほど施設が整っていますが、地方で土地を探している方は確認しておいたほうが良いでしょう。

公園、公民館施設は子供が利用する場所として重要です。

嫌悪施設の有無

嫌悪施設として挙げられるのがゴミ処理場、葬儀場、し尿処理場、大型工場などがあります。

これらは生活に必要な施設ですが、近隣にあるのはちょっと気が引けてしまいますよね・・。

工場などが近隣にある場合、生活に影響が出るかしっかり見極める必要があります。

教育施設

お子様がいるなら保育園、幼稚園、小中学校の位置関係や、通学路のチェックもしたほうがよいでしょう。

小学校からは学区が決まっていますので、公立小学校に行くなら住むエリアをしっかりと確認しましょう。

都市計画道路予定の有無

その土地が将来的に都市計画道路が予定されているでしょうか。

都市計画は主に以下が想定されます。

• 高速道路、幹線道路、区画街路など

その他、飛行空路、大規模建築予定地など行政に関わる都市計画の情報は予め確認ができるようになっています。

各市区町村のHPで見ることができます。「都市計画道路 ○○市」などで検索してみるとヒットしますよ。

計画エリアと被ってしまう場合は引っ越ししなければなりませんし、ギリギリ被らなくとも騒音等の問題に悩まされることもあります。

都市計画道路がある場合、計画段階でも土地販売業者は把握していますので事前に確認しておきましょう。

ガス管、水道管、下水道の設備

ガスや水道管に関しては、住宅エリアであればほぼ気にせずに配置されていますが、下水道に関しては主要都市でも設備が届いてない場合があります。

下水道がないエリアは浄化槽を使いますが設置費用は施主が負担します。

浄化槽は設置だけでなく定期的に汲み取り費用がかかります。（その分、下水道使用料金はかかりません）

• 設置：約100万円前後
• 汲み取り：１回あたり5,000～10,000円（年数回）

浄化槽は設置費用負担が大きなポイントですので、下水道の有無は事前に確認しておきましょう。

まとめ：土地を決めるなら実際に何度も歩いてチェックしよう！

いざ「この土地にする！」と決めるなら、実際に何度も歩いてチェックしてみましょう。

車で現地に到着して、そのまま帰路についてしまう方がほとんどですが、生活圏内となるエリアはぜひ歩いて距離感を感じてみてください。

GoogleMapを見ながらゆっくり街を一周することで見えなかったものが見えてくるものです。

「この土地なら間違いない」を確実なものにするため、この記事の内容がお役に立てれば光栄です。

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