土地活用でどう収益を出すべきか?目的別に見た経営方法を比較してみる

土地は所有しているだけで固定資産税・都市計画税といった税金がかかるため、活用しなければ負の資産となります。

ですので、多くの方が土地を活用して収益化をしたいとお考えでしょう。

  • 所有している土地を有効活用したい
  • 売り出してる土地を購入して活用したい
  • 税金ばかり払い続けている状況をなんとかしたい
  • とにかく利益を出したい

土地活用の方法は沢山ありますが、法令・自治制度や申請・許可など、クリアしなければならない条件が数多く存在します。

この記事では、土地活用を検討している方に向け、その土地ができる収益化の方法をご紹介します。

土地活用を知るステップ

  1. 土地活用の種類を知る
  2. それぞれのメリット・デメリットを知る
  3. 所有する土地が法的にできることを知る

これらをしっかり理解しておくことで、実際に土地活用のプロに依頼する時に大きなメリットとなります。

所有している土地で何ができるのか想像しながら、自分に合った活用方法を見てみましょう。

 

土地活用はどんな種類がある?

まずは、土地活用の種類を一覧で見てみましょう。

初期費用収益性管理コスト節税対策
アパート経営
マンション経営
戸建賃貸・賃貸併用住宅経営
宿泊施設経営
高齢者向け住宅経営
店舗・商業施設経営
駐車場経営
トランクルーム経営
太陽光発電
貸し農園
等価交換
土地信託
土地売却

どうしても初期費用と収益性に目が行ってしまいがちですが、管理コストと節税対策が悪ければ高い収益率を上げることができません。

土地活用は長期で収益化することが基本です。

これらの土地活用法は、所有する土地/購入する土地で“法的に出来ること”から選ぶ必用があります。

日本国内の土地には「用途地域」というものが定められており、土地活用をする上で知らなくてはならない重要なルールがあります。

詳しくはコチラ

 

 

まずは「用途地域」の確認をしましょう

土地は何でもかんでも利用することはできません。

ほとんどの土地には「用途地域」という、住環境の混在を防ぐために定められた建物種・用途の制限を定めたルールが決められています。

儲かりそうだからマンションを建てたい、と考えていても、用途地域のルールによって建てられない場合もあります。

人口の少ないエリアになると、「市街化調整区域」という、原則として土地の上に建物を建てられない地域もあり、駐車場経営や太陽光パネルの設置など限られた土地活用しかできないこともあります。

用途地域は、大きく分けて「商業・工業・住居」の3つに分類されており、それぞれ建築できる建物に限りがあります。

これらは各自治体のHPで確認することができます。

検索:用途地域+各行政(市区町村名)

この画像は、とある路線の駅から駅(赤い部分が駅周辺)の間の用途地域の分布図です。

数100m場所が変わるだけで、土地の活用方法は大きく変わってくるのが分かるかと思います。

より正確な情報を確認してもらうなら、プロに確認してもらうのが一番です。

土地活用の提案を一括で受けることができる「タウンライフ土地活用」では、全国200社以上の有料不動産企業から収益最大化プランを無料でもらうことができます。

詳しくはコチラ

 

  • 自分の土地が何が出来るのか?
  • どの不動産企業に依頼すべきか?

で躓いている方は、プランを貰ってみることをオススメします。

参考記事
土地を買う前に「用途地域」を知らないと大変なことになるかも知れない

都市計画法のひとつとして定められている「用途地域」。 これを知らずに土地を購入してしまうと将来大変なことになるかもしれません。   用途地域とは、住環境の混在を防ぐために定められたもので、大 ...

続きを見る

 

それでは、それぞれの土地活用方法について細かく見てみましょう。

収益性が高い土地活用

まずは、土地活用の王道と言われる収益性の高い土地活用から紹介します。

初期投資は高くとも収益性が高いため、まず検討すべき土地活用方法だと言えます。

プランニング次第では十分な利益を上げることが期待できるので、十分に検討する価値があります。

アパート経営

  • 初期費用 
  • 収益性 
  • 管理コスト
  • 節税対策

アパート経営は=大家さんになるということです。

家賃収入を得ることで収益を出すため、入居率や部屋数によっては大きな利益を出すことが可能です。

年配の方が運営しているイメージが強いと思いますが、実は若い世代のサラリーマンが副業として経営しているケースも多く見られます。

仕事を続けならが運営できるのもアパート経営の魅力のひとつでしょう。副業がバレるとマズイ・・という方は、住民税を会社引き落としにせずに自分で支払い、青色確定申告を行えばOK・・・という裏技も。このあたりは税理士に任せるのが良いでしょう。

初期費用は、建築費+約10%が相場です。

その他、入居者を募る際の不動産仲介手数料、火災保険料、住宅ローン事務手数料がかかり、さらに不動産所得による所得税・住民税がかかります。

年間でかかる費用は、固定資産税やメンテナンス費用などがあり、想像するよりも必要経費が発生します。

ただし、税金は青色申告をすれば節税できますし、税理士さんと契約すれば大変な確定申告を任せてしまうことも可能です。

土地経営の中でも、とりわけ税制面で大きな優遇を受けられるのが住宅系土地活用の魅力です。

アパート経営は場所を選びませんが、立地が重要になってきます。

駅からの距離、商業施設の有無、大学など、近隣がどのような状況であるかが大きなカギとなります。

また、経年による劣化、修繕の必要性や、空室リスク、住民トラブル、設備トラブルの対応が起こり得ること知っておかなければなりません。

これらを専門の管理会社に依頼することも可能ですし、利益は減ってもいいから手を掛けたくない、とすることもできます。

長期的に安定した収益が期待できるアパート経営は、とても人気の高い土地活用として知られています。

初期費用、賃料、募集方法、管理会社の選び方が重要になるので、多くの専門会社からプランニングを集めることをおすすめします。

詳しくはコチラ

 

 

マンション経営

  • 初期費用 
  • 収益性 
  • 管理コスト
  • 節税対策

初期費用は圧倒的に高額になるが、それだけ高い収益が見込めるのがマンション経営です。

銀行融資をどれだけ受けられるかによるため、個人で運営する場合は、アパート経営の経験+資金のストックなどを用意してからマンション経営に移行する方も見受けられます。

一般的なサラリーマンの収入で融資を受けるのはほぼ不可能に近いです。

マンション経営は駅チカなどの立地条件が重要なので、すでに駅前に大きな土地を所有しているなら不動産業者や金融機関と相談しても良いでしょう。(そのような方は、すでに不動産ディベロッパーからお話が来ている可能性が高いと思いますが)

初期投資は高いが安定して高収入が期待できるのがマンション経営です。

アパートと同じく住宅系土地活用ですので、税制面で大きな優遇を受けられることも覚えておいてください。

詳しくはコチラ

 

 

戸建賃貸・賃貸併用住宅経営

  • 初期費用 
  • 収益性 
  • 管理コスト
  • 節税対策

戸建てを使った経営の場合、家を一棟丸ごと貸す「戸建賃貸」と、家の一部を貸す半2世帯のような「賃貸併用戸建て住宅」の2種類があります。

それぞれの特徴を解説します。

戸建賃貸の場合

借主はファミリー層がほとんどです。子供の足音や周辺への音問題を気にしなくていいことから、常に人気の賃貸住宅となっているため、入居率が高いのが特徴です。

周辺環境に学校や園があることや、駅からの距離も重要視されています。

すでに土地+建物を所有しており、空き家となっているなら戸建て賃貸にするこを検討するのが良いでしょう。

築年数が古くとも、借りたいというニーズはあるので、収益化できる可能性は非常の高いと言えます。

注意点は、土地の所有者が100%本人であるかを確認しておくことです。所有者が複数人いる場合、収益配分などで後になってトラブルが起きやすいため必ず確認しておきましょう。

 

賃貸併用住宅の場合

戸建ての一部を賃貸ルームとして貸すのが賃貸併用住宅です。

主に、注文住宅を建てる際に検討するべき活用方法で、賃貸料をそんまま住宅ローンに回せることが一番のメリットです。

住宅展示場のモデルルームに、賃貸併用住宅を展示している住宅メーカーもあるので、新築を検討している方はチェックしてみると良いと思います。

賃貸ルーム専用のドア・水回りの住宅設備を別途必用とするため、建築費用は数100万円ほどアップしますが、需要が多く人気もある上に競合が少ないので、入居者が見つかりやすい傾向にあります。

管理コストがほとんど掛からないですが、高収益は期待できないのが残念なところです。あくまでも住宅ローン返済の足しにできる程度の意識が大切ですね。

これら戸建て経営の場合、賃貸契約者がいなくなれば収益がゼロになるため、空室期間をいかに短くするかが重要なカギとなります。

立地条件による賃貸料金の設定も難しいので、この辺りはプロに任せたほうがベターです。

ただし、最終的な出口戦略として「売却」という方法があるのでリスクはそこまで高くありません。

 

住宅系土地活用の共通ポイント

  • 税制面の優遇
    →固定資産税が6分の1に軽減
    →都市計画税についても3分の1に軽減
  • 個人の所得税・住民税・相続税の節税対策が可能
  • 最後に売却という手段が残っている

詳しくはコチラ

 

 

宿泊施設経営(ホテル・民泊・シェアハウス)

  • 初期費用 
  • 収益性 
  • 管理コスト
  • 節税対策

駅近くに需要がある宿泊施設。

宿泊施設と聞くとどうしてもホテルを想像してしまいがちですが、今はビジネスマンや若者層に向けた民泊が人気となっています。

1日単位で貸すことで収益が出るため、人気の民泊施設となれば大きな収益が期待できます。

シェアハウスはアパート経営に近い形ですが、短期利用する方も多いので宿泊施設としてカテゴライズしています。

シェアハウスは一棟に複数の部屋を用意して、リビング、キッチン、トイレ、浴室などは共有になるため、通常のアパート建築よりも費用は安くなります。

民泊施設やシェアハウスの場合、すでにある建物をリフォームして活用するケースが多いので、土地+建物がすでにあるなら検討すべき資産活用方法と言えるでしょう。

 

高齢者向け住宅経営(サービス付き高齢者向け住宅=サ高住)

  • 初期費用 
  • 収益性 
  • 管理コスト
  • 節税対策

デイサービス、介護サービスを付けた高齢者のための住宅を「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)」と言います。

老人ホームと違って健常な高齢者の入居も可能です。

高齢者専用マンションがあることでも知られていますね。

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)には一般型と介護型の2種類があります。

  • 一般型・・・賃貸経営と同じく健常な高齢者の方に住居を貸し出す
  • 介護型・・・外部のスタッフを雇い介護サービスを提供する

サ高住はバリアフリー、手すりなど、車椅子に対応した住居環境を造る必要があるので、建築費用は想像以上に高くなります。

実際に億単位の建築費用が掛かったり、介護サービス事業者と提携しなければならないなど、通常の賃貸経営とは異なり手続きにかなり手間が掛かります。

しかし、シルバー産業はニーズが急上昇しており、高齢化社会の今だからこそ需要が多い産業のひとつです。

日本の人口分布図を見ても今後も収益化には困らない業界と言われています。

集客性も非常に高く、空室リスクも少なく立地条件が悪くとも安定的に収入が見込めるのが最大の利点です。

補助金や助成金、税制の優遇など、国・自治体・民間からの支援を受けることができるため、非常に注目したい土地活用方法のひとつと言えます。

 

土地活用の提案を一括で受けることができる「タウンライフ土地活用」では、シルバー産業への土地活用の相談が急増しています。

全国200社以上の有料不動産企業から収益最大化プランを無料でもらうことができるので、検討されている方はぜひ比較してみてください。

詳しくはコチラ

 

 

店舗・商業施設経営

  • 初期費用 
  • 収益性 
  • 管理コスト
  • 節税対策

個人・法人向けの事業用施設経営は、さまざまな商業形態があります。

コンビニ/ドラックストア/外食店舗/テナントビル/産業用店舗/企業事務所 など

国道沿いなどのロードサイド向けの事業であったり、住宅エリアであっても賃貸アパート+テナント事業(1F)を合わせて安定収益を出すなど、プロのアドバイスによって大きく収益性が変わってくるのもやりがいがあるところです。

たとえ狭小地でも規模の小さなSOHO向けの事務所として経営できますし、小さなカフェを経営したいという借り主もいます。

事業向けの建物は一般賃貸よりも高収入が期待できますが、競合店の有無、市場ニーズによって収益性が大きく左右されるため、プロのアドバイスあっての運営が求められます。

 

初期投資を抑えた土地活用ならこの3種類!

収益性よりも初期費用を抑えて土地活用したい、という方は以下の項目をご確認ください。

駐車場経営

  • 初期費用 
  • 収益性 
  • 管理コスト
  • 節税対策

駐車場経営は、月極駐車場かコインパーキングの2つに分けられます。

どちらもローリスク・ローリターンであり、短期間でも活用できるのが大きな特徴です。

立地条件は、近隣に駅・アパート・マンション・店舗・事業所などが多いと有利とされています。

アスファルトの造成は5,000円/㎡が目安ですので、35坪(約115㎡)の一般住宅サイズの広さなら60万円程度で済みます。

月極駐車場の場合

月極駐車場なら管理コストがほぼゼロで始めることができます。

アスファルト塗装をしなくても砂利を敷くだけで運営できますし、その後の転用にも向いています。

お金の回収をしなくても良いのもメリットですが、収益性は高くありません。

コインパーキングの場合

コインパーキングは初期費用で、アスファルト塗装+パーキングメーター、全自動料金精算機などの設置を行い、24時間使用できる状態にします。

設備費だけでも100万円以上が掛かりますが、エリアによっては月極駐車場より大きな収益を上げることができます。

お金を回収しにいく必要もありますが、セキュリティ面などからも代行業者に任せたほうが良いでしょう。

 

駐車場経営はコインパーキングのほうが利益率が高く、何よりも土地条件によって収益性が大きく変わります。

近隣に競合他社が増える可能性が高く、節税対策も期待できませんが、初期費用の安さで見たらコストパフォーマンスに優れた土地活用方法と言えるでしょう。

駐車場経営は知名度のある大手に依頼すると顧客獲得に有利とされています。

三井のリパーク

 

トランクルーム経営

  • 初期費用 
  • 収益性 
  • 管理コスト
  • 節税対策

トランクルームには屋外型と屋内型があります。

倉庫業者と共同で運営を行い、土地にトランクボックスを設置したり、建物の中を区分して収納スペースとして貸し出します。

借主は個人だけでなく業者が利用することも多々あり、運営によってはとても高い利回りが期待できます。

屋外型の場合

屋外型は、駅からの距離は関係なく土地の形も気にせずに運営できるのがメリットです。

場所さえあれば屋外型トランクルームは経営できます。

屋内の場合

屋内型に求められるのは、駅近などの利便性が高いエリアや、住宅密集地など人の多い場所が有利とされています。

すでに建物があるならリフォームして運営することも可能ですので、使い方によっては低コストで始めることができます。

 

屋外型も屋内型も、住環境(日当たりなど)を気にせずに運営できるのが両者のメリットです。

長期的に安定した収益を得ることができ、解約も頻繁に発生しません。さらに業者と定期契約ができればより安定した収入を得られることができるでしょう。

トランクルームのデメリットは、用途制限に引っ掛かりやすいこと、場所とニーズを把握するのが難しいこと、税制優遇が無いという点です。

トランクルームの運営に慣れている業者をしっかりと見極めることが重要なポイントになります。

詳しくはコチラ

 

 

太陽光発電(産業用)

  • 初期費用 
  • 収益性 
  • 管理コスト
  • 節税対策

※初期費用は安くないですが、安くできる方法があるためこちらに記載しています。

太陽光パネルを設置して電力を売電して利益を得る方法です。

2020年現在、この土地活用方法は推奨できなくなっています。

経済産業省 資源エネルギー庁は「固定価格買取制度」を順次終了すると発表しているため。おそらく最後のチャンスとなりそうです。

そもそも、日当たりが良ければ田舎の土地でも収益が見込める太陽光発電は、売電価格が常に下がる傾向にありました。

それを回避できるのが「固定価格買取制度」。売電価格が下がっても契約時から20年間(家庭用は10年)は固定額で買い取ってもらえる制度です。

参照:経済産業省 資源エネルギー庁 固定価格買取制度

この制度を利用できなくなった場合、将来的な電力買取額(固定価格買取期間終了後)の収益予測が難しくリスクは高まる一方です。

産業用の太陽光発電のkW単価は20~25万円程度で、パワーコンディショナーの設置(10~15年で交換)も必要です。

仮に30kWの太陽光パネルを設置するなら600万円以上。

35坪程度の一般住宅の屋根に乗っている太陽光パネルは3~5kWほどので、産業用となるとかなり大規模な費用がかかります。

撤去が難しく、転用も厳しいため、固定価格買取期間終了後にどうするかが悩ましいところです。

設置の初期費用を抑えるには、「動産担保融資(ABL)」という売電収入を担保に資金を融資してもらえる制度もあります。

ただし、各金融機関によっては取り入れてない銀行もあり、審査も比較的厳しくなっています。

土地活用の種類として大きな波に乗っていた太陽光発電も、いよいよ終焉が見えてきている状況にあります。

検討するなら慎重に考えたほうが良さそうです。

詳しくはコチラ

 

 

貸し農園

  • 初期費用 
  • 収益性 
  • 管理コスト
  • 節税対策

郊外の畑や生産緑地の地域に農地として土地を貸すのが貸し農園です。

一般的に市民農園と呼ばれ、ひとつの農地を細かく区画分けして、家族単位で土地を貸し出します。

簡単に収益を上げられる土地活用ですが、農地として利用する場合、各自治体の農業委員会から許可を得る必要があります。

農地は細かな行政区分に分けられているため、決して簡単に行うことはできません。(※例外として親が農家であり、土地の相続を受けた場合は比較的簡単です。)

また、貸し農園はのちになって宅地利用する場合にも手続きが面倒になるため、収益性を求める方にはオススメできない土地活用かもしれません。

 

等価交換

  • 初期費用 
  • 収益性 
  • 管理コスト
  • 節税対策

等価交換とは、所有してる土地を出資して、ディベロッパーなど不動産開発業者に建物の建築費を負担してもらうことで、土地と建物を出資比率に応じて利益を配分することです。

そのため、土地の所有権が100%でなくなってしまいますが、資金0で始められるのが最大のメリットです。

初期投資の負担をかけたくない方にはとてもおすすめの土地活用方法として知られています。

土地の売却を検討している方も、等価交換なら検討してもよいのではないでしょう。

ただし、建物を運用する開発事業者や銀行によって、利益の出方が大きく変わってくるため、収益が不安定になるのがデメリットとして挙げられます。

詳しくはコチラ

 

 

土地信託

  • 初期費用 
  • 収益性 
  • 管理コスト
  • 節税対策

信託銀行に土地を信託し、その信託受益(運営で利益)を受け取るのが土地信託です。

土地のプロに運営を任せられるため、リスクを負いたくない方や、管理する時間が無い方向けの土地活用方法です。

ただし、信託手数料として10%ほど差し引かれるため収益率は悪くなってしまいます。

さらに赤字になってしまった場合は土地所有者が負担をする必要があります。

ですので、信託会社の選び方が重要になってきます。

詳しくはコチラ

 

 

土地売却

  • 初期費用 
  • 収益性 
  • 管理コスト
  • 節税対策

売却も立派な土地活用方法のひとつです。

土地を持つことのリスク(税金など)に耐えられない場合、売却して現金に変えることも選択肢として捨ててはいけません。

現金に変えて他の投資することもできるので、将来的に新しい事業投資を検討しているならとても有効な手段のひとつです。

ただし、売却した利益には税金(所得税/住民税/印紙税)が掛かり、合計して約30%近くの税金がかかることも覚えておきましょう。

 

土地活用のデメリットも知ろう

土地活用は負の資産をプラスに変えることができるのが最大の魅力ですが、大きなお金が動くだけあって少なからずデメリットもあります。

そもそも持っているだけで負の資産となる土地ですが、活用方法によってはさらに負の資産となってしまうことも。

成功事例や簡単なシミュレーションだけで土地活用をすると、失敗するリスクが高くなってしまいます。

初期費用と収益性を重視するのはもちろんですが、大きな負担となるのが税金です。

固定資産税/都市計画税 など

ただし、住宅系の土地活用は減税措置があり、

土地に課せられる固定資産税が1/6、都市計画税が1/3(建物により期間限定)その他、所得税・住民税・相続税の節税対策としても有効になる場合があります。

住宅系の土地活用が王道と言われるのが、こうした減税措置が有効であることが理由のひとつでもあります。

土地活用は決して不労所得とは言い切れません。

第3者のプロの意見を聞きながらその土地に最も適した活用方法を理解し、専門業者やハウスメーカー・ゼネコンに相談してみるのが良いでしょう。

詳しくはコチラ

 

 

さいごに:土地活用はプロに相談するべき

土地活用について相談するなら、銀行や不動産専門業者などが挙げられます。

ただし、これらは直説的に利益関係が生じてしまうため、決して客観的な相談相手とは言い切れません。

土地活用は経験豊富な第三者の目線が絶対に必要です。

知り合いから聞いて儲かってそうだから相談してみた、は絶対に危険。土地の条件が違えば話が全く変わってきます。

この記事で紹介したように、土地活用の方法は様々でそれぞれメリットもデメリットがあります。

可能な限りリスクを抑えた土地活用を見つけ、最大限の収益を出すために、数多くの専門業者を比較してみましょう。

詳しくはコチラ

 

-土地
-

Copyright© 注文HOUSE , 2020 All Rights Reserved.