注文住宅の仮契約とは？契約に関する5つの注意点を解説！

注文住宅は人生で最も大きな買い物なので、契約直前で不安になる方は多いでしょう。

契約後のキャンセルも高額な違約金が発生するため、慎重になるのは当然のことです。

 

住宅購入は、様々な迷いを払拭して一大決心を決めねばなりませんが、契約リスクを恐れていては注文住宅は建てられません。

注文住宅においての契約は一般的な契約とやや異なり、「仮契約」と「本契約」の２種類が存在します。

ですので、これらの契約の違いと全体の流れを理解しておくことが大切です。

この記事では、注文住宅の契約時における5つの注意点と、契約前に確認すべき3つのポイントを紹介します。

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注文住宅(新築)には2種類の契約が必要な理由

住宅を新築する際は「仮契約」と「本契約」の2つの契約が必要となります。

仮契約はメーカー側のリスクを減らすためのもの

仮契約は依頼する建設業者を選定した後に、具体的な打ち合わせを進めるために締結します。

打ち合わせを何回も重ねた後に「やっぱりいいや」と断られないために結ぶもので、実は法律的に定められたものではありません。

 

つまり、仮契約とはハウスメーカー・工務店といった請負業者側がキャンセルされるリスクを減らすため独自に設けているものであり、仮契約を定めていない会社もあります。

よって断ることも可能ですが、仮契約を求められ、かつ契約する可能性が高いのであればメーカー側の意欲や熱量をキープするためにも締結すべきでしょう。

 

仮契約にはメーカーごとの「仮契約書」と10万円前後の「手付金」を必要とし、仮契約後のキャンセルはこの手付金が戻ってこないだけなので、施主側のリスクは低いといえます。

ちなみにこの金額はメーカーによって異なりますし、設計手数料等などが別途発生する可能性もあります。

仮契約するのであれば、ほぼ100％契約することを前提にしておくのがベターでしょう。

 

本契約とは「建設工事請負契約」のこと

仮契約に対して本契約とは、建設業法で定められた建設工事請負契約のことを指します。

打ち合わせや地盤調査、住宅ローン申請まで済ませた段階で締結するもので、法律で定められているため契約後に「やっぱりやめたい」は通用しません。

建設工事請負契約を結べば住宅部材の発注が開始するので、この時点で大きなお金が動き始めることになります。

仮契約とは比べ物にならないほど施主側に高いリスクをもたらすので、契約の注意点はしっかり把握しておきましょう。

 

仮契約〜本契約までの流れ

では、どのタイミングで仮契約と本契約を行うのでしょうか。

大手ハウスメーカーは、通常以下のタイミングで契約を行います。

ハウスメーカーによっては仮契約のタイミングが前後する場合がありますが、大まかにはこのような流れで注文住宅が施工されます。

 

ハウスメーカーが作る設計図（簡易版）に納得がいかないと、なかなか仮契約に踏み切れないかと思いますが、そのような時は設計図を複数社からまとめて作ってもらえるサービスを利用してみるのが良いでしょう。

 

建設工事請負契約（本契約）における5つの注意点

本契約となる建設工事請負契約をする際は、必ず請負契約書の内容について確認を行います。

営業担当者から書面を見ながら詳細について口頭で説明を受けますが、契約書を締結するに当たって注意すべき5つの項目について解説します。

 

①違約金の金額・記載

通常、請負契約締結後から工事着手までにキャンセルをした場合、支払う違約金は請負金額の10％程度になります。

まず、この違約金の金額が不自然に高額でないか確認してください。

 

仮に工事着手後にキャンセルをした場合、違約金は工事中のタイミングによって異なります。

細かいタイミングごとの違約金が契約書に記載されていれば問題ないのですが、記載されていない場合はメーカーの一存で決まってしまうことがあるため要注意です。

工事着手後のキャンセルについて記載がない場合は、事前確認を行い契約書に追記してもらいましょう。

 

②瑕疵担保責任以外の内容と範囲

瑕疵担保責任とは、工事中や引き渡し後に起きた不具合・欠陥に対する保証のことです。

以下表のように、最低の保証範囲と期間が定められています。

保証範囲	期間
床や壁、基礎などの構造耐力上主要な部分	引渡しから10年以内
屋根や外壁、開口部などの雨水の侵入防止に関わる部分

 

そして多くの事業者は、基本的には瑕疵担保責任で補えない部分を手厚く保証しています。

一定周期ごとに無料点検を行うアフターサービスや、工事中の災害などで発生した損害についての保証など、瑕疵担保責任以外にサポートを用意していることがほとんどです。

万が一欠陥があった場合の保証が有償なのか無償なのか？それはいつまで有効なのか？は各社ハウスメーカーによって異なるため、事前に契約書の内容をしっかりと確認しておきましょう。

新築は住み始めてから気がつく欠陥（軽度なものを含め）が必ずあるものです。

契約書に瑕疵担保責任以外の保証が記載されていなければ、その他にサポートが無いのかを確認しておくのがベターです。

 

③ローン特約の期限

ローン特約とは、契約後に住宅ローン申請が通らなかった場合に、売買契約を解除できる条項のことです。

ローン特約があることでローンが通らない＝契約書に則った契約解除とみなされ、無条件かつ違約金などを支払わずに済みます。

ほとんどの場合、本契約時には住宅ローンの契約が確定していますが、こうしたローン特約があることも知っておいたほうが良いでしょう。

 

また、ローン特約は各社メーカーごとに定められた期限を過ぎると利用できなくなります。

住宅ローン審査は長くとも1週間程度なので、売買契約より2週間〜1ヶ月程度で設定されていれば問題ありません。

万が一厳しい期限で設定されていたら、事情を話して日数を伸ばしてもらうよう交渉することをおすすめします。

 

④着手～完成までの工期と引渡しの時期

建設工事請負契約書には着工日から完成日、チェック後の引渡し日まで細かく設定されています。

この工期が極端に短い工期でないか、もしくは自分の想定していた入居日と整合性がとれているかを確認してください。

 

建売の2階建て木造住宅は最短2ヶ月程度で完成しますが、注文住宅の場合は仕様や性能を細かく設定していることが多いため、3ヶ月以上かかることがほとんどです。

気象条件や天災によって工期が遅延することも多々ありますし、職人の空き状況や材料の加工・搬入の都合など正規の理由によって工期が短縮されている可能性もあります。

想定よりも工期が短く心配な場合は理由を聞いてみるとよいでしょう。

 

多くの請負契約書では「◯◯の日から◯日以内」と、大まかな表記で各工期が設定されています。

着手日であれば「契約の日から◯日以内」、引き渡しの時期であれば「完成の日から◯日以内」といった具合です。

この「◯日以内」という日数が不自然に多くとられていないか、また最大まで工期が膨らんだ場合に自身が希望している入居日に間に合うかどうかをチェックしましょう。

入居日が大きく変われば、仮住まいの賃料にも影響してしまいます。

業者によっては「要相談」など、曖昧な表現をしていることもありますので十分注意してください。

 

⑤遅延損害金の記載・補償範囲

工期に伴って注意するべき項目が、遅延損害金についての記載と補償範囲です。

遅延損害金について契約書に記載してある場合、その記載内容に則って違約金を請求することができます。

遅れた時点で100万円前後の金額を補償する場合もあれば、遅れた期間分の食事や仮住まいの費用のみを補償する場合もあるので、補償範囲についてはメーカーごとに確認が必要です。

 

また契約書に記載されていない場合も、引き渡しが明らかに遅れており、かつ業者側に落ち度がある場合は延滞遅延金を請求することは十分可能です。

ただし、契約書面上で詳細が決まっていないとメーカー側も「聞いていた話と情報が違って確認申請に時間がかかった」「打ち合わせが長引いて工事が一旦ストップした」などいくらでも逃げ道が作れてしまいます。

契約書に載っていればそういったトラブルは回避できるので、記載がない時点で遅延損害金について確認し、場合によっては追記してもらいましょう。

 

契約前段階のチェックポイント3つ

請負契約書が登場するタイミングより前に、調査すべきポイントが3つあります。

これらは仮契約の時点で確認しておいたほうが良い事項です。

①土地・地盤の状況に不具合は無いか

工場跡地における土壌汚染、沿岸部の津波被害など、土地の状況は建物や生活に大きな影響を及ぼします。

法務局で土地の過去を調査する、国土交通省のハザードマップを確認するなどして土地の情報を把握しましょう。

土地のリサーチは大手地盤調査会社である「地盤ネット」や「ジャパンホームシールド株式会社」は、地盤情報を確認できるサービスを配信しています。

• 地盤ネット：地盤カルテ
• ジャパンホームシールド株式会社：地盤サポートマップ

これらを活用して、契約へ進む前に土地・地盤の状況を確認しておきましょう。

 

②周辺環境に懸念はないか

街灯の無い道路が多い、近隣から騒音がするなど、周辺環境に問題がないか事前に確認しておきましょう。

とくに下見など日中に行くケースが多いので、夜間の周辺環境は暮らしてみて初めて知って後悔する方も多いです。

入居後の快適な生活のために、平日・休日・日中・夜間など状況を変えて確認することをおすすめします。

 

また、土地には「用途地域」という土地利用に関する法律が定められています。用途地域によっては、ある日突然、自宅の前に大きな商業ビルが立ってしまう可能性もあります。

この点についてもしっかりとリサーチしておく必要があります。

 

③依頼する工務店・ハウスメーカーの評判はどうか

依頼する工務店やハウスメーカーの口コミ・評判のチェックも欠かせません。

知人に実際に建てた方がいるなら十分に話を聞いたり、ネットを利用して口コミサイトや、実際に建てた方のブログなどを拝見するのも有効です。

住宅メーカーの評価は、品質やサポート面での判断材料となるので、しっかりとリサーチしておくことをオススメします。

万が一著しく評価が低い場合は、何か重大な問題があるのかもしれませんので、業者選びを再検討してもよいでしょう。

 

迷うのは当然！注文住宅の契約は慎重に行おう

家は言わずもがな高額なお買い物です。

この記事で紹介したような注意点やチェックポイントがある以上、注文住宅の契約には慎重になるべきです。

特に相見積もりなどを行わずに業者を選定した場合は、契約後や入居後に他社の価格を知って後悔する可能性が高く、あとになって後悔する方も沢山見てきました。

相見積もりや現地調査をしっかりと行い、契約後に後悔しないようにしてください。

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