注文住宅を建てるなら、お金にまつわる最新情報を必ず知っておかなければなりません。
特に住宅ローンと税制度は密接な関係があり、そのほとんどは購入者にとってプラスなものばかりです。
この記事では、最新の住宅のお金事情について項目別に解説したいと思います。これから住宅の購入を検討している方や、今まさに取り組んでいるという方は目を通してもらえると幸いです。
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住宅ローン金利は過去最低レベル！「長期固定金利」を選ぶべき
日銀政策の影響を受けて国内の金利水準は下降傾向にあり、今後の金利はしばらく過去最低レベルが予想されます。
当然、住宅ローンを組む人にとっては好都合となる低金利ですが、2018年の金利条件を見る限りは「長期固定金利ローン」が最もお得で安心できると言えるでしょう。
固定金利であれば将来的に金利が上昇したとしても、住宅ローン支払い開始時の金利がずっと固定されるため返済期間中の金利がずっと変わりません。これによって月々の支払額が一定であるため将来的なライフプランを立てやすいというメリットもあります。
金利は銀行によって様々ですが、近年ではネット銀行の低金利ローンが人気となっていますが、35年固定金利のフラット35などとしっかり比較してライフプランを設定するのがよいでしょう。
住宅ローン金利は総支払額を大きく変えるものですので、しっかりと各銀行のローン比較をすることが大切です。
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年収が510万円以下なら最大30万円の「すまい給付金」が受けられる
すまい給付金を知るには「住宅ローン減税」という言葉の意味を知っておくと分かりやすいです。
住宅ローン減税とは支払った所得税・住民税からお金が戻る仕組みのことで、収入が低い人ほど支払った所得税も低いために還元されるお金も低くなってしまうのです。
そんな人をカバーするために給付されるのが「すまい給付金」です。
年収の目安は510万円以下。決して低い収入ではありませんがこの金額が対象者となっています。
つまり「すまい給付金」とは、
という制度のことなのです。
給付には条件があります
給付対象者の条件
- 年収が510万円以下
→消費税が10％になると775万円以下 - 住宅の所有者であること
→登記上の持ち主 - 住宅の居住者であること
→住民票で住居確認ができる者 - 住宅ローンを使用しない場合のみ、50歳以上650万円以下の収入であること
給付対象となる住居の条件
- 床面積が50㎡以上
- 第三者機関の審査を受けた住宅であること
給付額
- 最大30万円
→消費税が10％になると最大50万円
期限
- 実施は2019年6月末までの予定
1つ気になる点としては、夫婦でローンを組んだ場合です。これはローンの組み方によって異なるため、ハウスメーカーの担当者などに直接計算してもらったり、国土交通省「すまい給付金」の専用ページでもらえる給付額がシミュレーションできるので活用してみるとよいでしょう。
関連国土交通省 すまい給付金専用ページ
住宅ローン控除（減税）で年間最大50万円の税金が戻る
上記でも解説したとおり、住宅ローン控除とはローンを組んで家を購入した人が所得税を控除してもらえるという制度です。
「所得税の控除」を言い換えると、すでに支払った所得税の一定額が戻ってくるという意味ですので「住宅ローン減税」とも呼ばれます。
この住宅ローン控除を受けるためにも決められた条件をクリアする必要があります。
住宅ローン控除を受けるための条件
条件
- 床面積が50㎡以上
- 購入後6ヶ月以内に居住すること
- 適用を受ける12月31日までに引き続いて住んでいること
- 住宅ローンの返済が10年以上残っていること
控除額
- 住宅ローン残高の1％（年末時点）
例）
年末時点で住宅ローン残高が2,000万円だった場合、20万円が所得税から戻ってきます。
仮に所得税が控除額より少なかった場合、翌年度の住民税から差し引かれます。
支払った所得税が15万円で控除額が20万円だった場合は、その差額5万円が翌年度の住民税から差し引かれます。
控除期間
- 10年間
期限
- 実施は2019年6月末までに居住した方のみ
控除額の上限
- 年40万円（10年間で最大400万円）
控除額の上限は年40万円となっていますが、「長期優良住宅」や「低酸素住宅」などの認定住宅を建てた場合は上限が年50万円まで引き上げられます。
さらに所得税で引ききれなかった場合の住民税の控除の上限は年13万6千円です。
住宅ローン控除を受けるためには？
新居に入居した年に確定申告を行う必要があり、2年目以降は会社員の場合は年末調整で行います。
- 1年目は確定申告・・・確定申告をしたことが無い方にとっては難しいと思いますが、必要な書類を税務省に持っていくと手順通りに教えてくれます。
- 2年目は年末調整・・・サラリーマンの場合、住民税や住宅ローン残高証明書を会社に提出するだけでOKです。
省エネ、耐震、バリアフリー住宅なら非課税で1,200万円の資金援助が可能
家を建てる際、親や祖父母から援助を受ける場合は「贈与税」がかかります。
しかし住宅に関する資金援助の場合、その金額によっては優遇を受けることができる制度があります。
贈与税は110万円までが基礎控除となっており、これを分かりやすく言うと、
ということになりますが、「住宅取得のための援助」であれば条件が変わります。
と、大幅に課税条件が変わります。
さらに、省エネ・耐震・バリアフリーのどれかを兼ね備えた「良質な住宅」であれば1,200万円以内が非課税となります。
住宅購入のための贈与税の条件
条件
- 親・祖父母→20歳以上の子・孫
ここまでは一般的に考えられる親からの援助額の話ですが、さらに多額の援助の場合はまた違った制度があります。
多額の援助を受ける場合「相続時精算課税制度」というものがあり、これは「相続する財産（援助額）の前渡し」のようなもので、この制度を利用すると2,500万円までが非課税となるのでこちらの制度を利用したほうがお得になる可能性が高いです。
例）
父親から住宅取得のために2,500万円の援助を受けた場合
「相続時精算課税制度」＝「財産の前渡し」を利用することで援助を受けた時点では贈与税は一切かかりません。
その代わり父親が亡くなった時に、前渡しを受けた2,500万円を父親の遺産に組み込んで計算されるため相続額によっては「相続税が発生」します。
この制度を利用することで、贈与税を支払うよりも税率が低く済む可能性があります。
| 課税上限 | 税金 | |
| 住宅取得税の贈与の非課税 | 一般住宅・・700万円 良質な住宅・・1,200万円 | 非課税 |
| 相続時精算課税 | 2,500万円 | 相続税がかかる場合がある |
消費税が10％になることの影響
消費税はいずれ10％に引き上げられます（2019年10月）。
今後の法改正によって変更になる可能性もありますが「消費税が上がる半年前に契約」していれば家の引き渡しが消費税後でも、現在の8％が適用されます。
家づくりは一度にお金を払うことはなく、住宅メーカーとの契約時（工事請負契約）に総額の1／3、上棟時に1／3、引き渡しに残額を払うケースがほとんどです。この仕組みによって、支払いの途中で消費税額が変更されると複雑なことになってしまうため、そうならないように「消費税は工事請負契約時点の税率が対象」ということになっています。
注文住宅で消費税がかかるのはどの項目？
そもそも消費税というのは「商品」「サービス」にかかる税金のことですので、注文住宅においては「木材・建材・部材」や「キッチンやバスなどの商品」、さらに「工事費や契約手数料などのサービス」に対して税金が課税されます。
ですので、これらの項目に当てはまらない「土地」には消費税はかかりません。
さいごに
ということで、2018年度における最新の住宅に関するお金事情を解説しました。
住宅の購入というのは、何もかもお金がかかるだけのものではありません。住宅ローンは条件によってお金が還元する制度が整っているので、必ず活用して取り戻せるお金はしっかりと申請することが大切です。
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